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税法知识之房地产企业增值税抵扣
1、房地产预缴增值税抵减时间为预缴税款缴纳后，下次所得款项即将支付时可申报抵减，仅限同一地区预征率税额。如果未在规定期限内抵减，将无法追溯抵减。
2、如果是支付的土地出让金的话，一般没有增值税专用发票的，土地出让金不抵扣增值税。按照国税总局2016第18号公告，应该是“按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
3、房地产开发企业，增值税进项税额在取得相关专用发票的时候认证，在实际有销项税额的时候抵扣销项税额。房地产开发企业进项税额账务处理是，借：开发成本等科目，应交税费—应交增值税（进项税额），贷：应付账款等科目。
4、企业购买的生产经营用房，其进项税额可以进行抵扣。营改增政策规定，企业在5月1日后新购置的生产经营用房，其进项税额可以进行抵扣，但出售房地产并不能抵税。
5、准予抵扣的固定资产使用期限须超过12个月。显然，房屋和建筑物是否包括在内，是增值税与 企业所得税 对固定资产处理的主要区别。
房地产进项税额抵扣范围
1、企业购买的生产经营用房，其进项税额可以进行抵扣。营改增政策规定，企业在5月1日后新购置的生产经营用房，其进项税额可以进行抵扣，但出售房地产并不能抵税。
2、土地使用权增值税进项税额的处理主要分为从政府购入土地和从其他纳税人购入土地使用权。其中，从政府购入土地，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，土地价款不是做进项抵扣，而是从销售收入中扣减。
3、简易计税方法是指一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，适用简易计税方法计税的一般纳税人，其取得的用于简易计税方法计税项目的进项税额不得抵扣。
房地产企业可以抵扣的进项税有哪些
房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
法律主观：不得抵扣的范围下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：用于非增值税应税项目、 免征增值税 项目、集体福利或者个人消费的固定资产进项税额不得抵扣。
房地产开发企业土地可以抵扣的进项税额=拿地价款/09*9%。一般纳税人的房地产开发企业拿地的时候账务处理是，借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费，应交税费—应交增值税（进项税额），贷：银行存款等科目。
土地使用权进项税抵扣规定有哪些？ 土地使用权增值税进项税额的处理主要区分以下几种情形： (1)从政府购入土地，取得的是土地出让金票据。
财税36号文对房地产企业增值税进项税有哪些
1、第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
2、应交营业税。应交所得税：企业按照税法规定计算应交的所得税，借记“所得税费用”等科目，贷记本科目（应交所得税）。
3、营改增全面推开后，虽然不动产纳入了增值税抵扣范围，但企业购买住宅也是不能抵扣的。
4、房地产开发企业征收10%的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
5、财税36号文件对建筑服务业增值税的税率规定是11%。
6、解析：营改增后，房地产业、建筑业纳入增值税征税范围，随之而来的，所有增值税一般纳税人的不动产、不动产在建工程所耗用的材料、物资、服务等的进项税额允许抵扣。
房地产企业取得进项税额的账务处理
房地产开发企业，增值税进项税额在取得相关专用发票的时候认证，在实际有销项税额的时候抵扣销项税额。房地产开发企业进项税额账务处理是，借：开发成本等科目，应交税费—应交增值税（进项税额），贷：应付账款等科目。
预售阶段，当月收到房款222万 借：银行存款 222 贷：预收账款 222 购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上注明的增值税额确认进项税额。
房地产企业缴纳的土地出让金，可以抵扣的进项税额=缴纳的土地出让金/09*9%。房地产企业缴纳的土地出让金账务处理是，借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费，应交税费—应交增值税（进项税额），贷：银行存款等科目。
